PORTO 483.8萬仍買到？最新價單、傢俬優惠同首期預算點對

睇鴨脷洲新盤PORTO，見到「605.7萬元起」同「483.8萬元起」，先別把兩個數當成樓價跌幅。605.7萬元是3樓H室的價單售價；483.8萬元可由開售時的最高19.5%折扣，再扣3.8萬元傢俬現金津貼算出。不過，2026年10月7日回查賣方網站，最新第1C號價單已改了付款及折扣條款：同一單位按該份文件列出的優惠試算，約為502萬元。

這個分別影響的不止是入場門檻，也影響落訂後要準備幾多現金。以下以官方價單及樓書對照開放式、一房、兩房，逐項拆開樓價、傢俬優惠、按揭首期及等待收樓的住屋開支。算例不代表單位仍有貨，也不代表賣方已向個別買家作出報價。

605.7萬是未扣優惠的價，483.8萬對應舊條款

PORTO位於鴨脷洲平瀾街9號，項目提供174伙。HomeDash的PORTO項目資料摘要保留了4月28日首張價單的開售背景；買家現在對價，則要讀賣方網站上的適用修訂版本，不能只看開售摘要或平台標題。

第1C號價單修訂日期為9月18日，3樓H室仍列售價6,057,000元、實用面積214平方呎。價單首頁的歷次修訂欄沒有標示住宅物業價錢改動，但優惠條款與4月版本不同。這正是「價單價不變，實際付款預算卻不同」的原因。

4月28日第1號價單的90天現金付款折扣為4.5%，加上5%、5%、2%、2%及合資格會員1%折扣，合共19.5%。3樓H室選現金津貼時，算式為6,057,000 × 80.5% − 38,000 = 4,837,885元；按價單規定四捨五入至千位，為4,838,000元。這就是483.8萬元的來歷。

10月7日查閱的28Hse頁面仍顯示19.5%折扣及483.8萬元，並列舊版90天現金付款、建築期付款及提前付款回贈選項。平台的計算器設定不能代替最新官方文件，更不能把頁面上的總回贈額套落每個單位。若代理現時仍提出483.8萬元，買家應請對方提供適用價單及額外優惠的書面條件，而非假定這就是現行合約價。

第1C號價單按條款試算，3樓H室約502萬

第1C號價單列一項建築期付款計劃，付款折扣為4.5%；其餘列出的售價折扣為「港島南新生活」5%、「利東三站四綫」2%、「雙海景海島生活」2%、「宏地薈」會員1%及「PORTO出航」2%。假設買家符合會員及各項優惠條件，合計16.5%。舊版5%的「PORTO開始啟航」不能再與新版2%的「PORTO出航」疊加。

3樓H室選擇3.8萬元傢俬現金津貼折扣，則6,057,000 × 83.5% − 38,000 = 5,019,595元；四捨五入至千位後為5,020,000元，即502萬元。與舊條款算出的483.8萬元相差18.2萬元。這是同一單位按兩個版本條款計算的差額，不能單憑它宣稱全盤近期加價或減價。

1%會員優惠也有實際影響：買家須在簽臨約當日或之前符合會員條件。若不符合，以上502萬元算例便不適用；按其餘相同條件試算，約為508.1萬元。要核對的不是一句「最高折扣」，而是你自己能否逐項取得。

現金津貼與傢俬禮券二選一，不能扣兩次

第1C號價單對適用開放式H、J單位列出3.8萬元傢俬現金津貼折扣，或傢俬禮券優惠；兩項只可選一。以3樓H室為例，選現金津貼可從售價扣減；若改選禮券，按相同16.5%折扣試算的成交金額約為505.8萬元，另獲禮券。不能把禮券面值再當成首期現金，亦不能同時扣現金津貼。

禮券須在簽臨約後7個工作日內兌換，並與指定傢俬公司簽訂相關合約。傢俬項目、尺寸及款式，要向該公司查清。對想用自己的床架、已有傢俬，或希望留現金處理搬屋的買家，面值相同不等於使用價值相同。10樓H室更有只可選現金津貼的例外，不能把3樓H室的選擇當成所有H室通用條件。

適用的一房D、E及G單位另列5.8萬元現金津貼或禮券，8樓G室除外；不要沿用舊資料把所有一房室號都當成符合。不同價單、室號及例外須分開讀，兩房亦不能直接扣開放式或一房的傢俬津貼。

全盤由開放式至三房，先用同口徑比較

PORTO有開放式至三房選擇，不能用214平方呎的最低標價代表全盤住屋預算。以下選第1C號價單同一樓層的三個單位作比較，假設符合上述16.5%折扣；H室及D室選適用現金津貼，C室不扣這兩項津貼。價格依價單規則四捨五入至千位，並非現時餘貨或全盤各戶型最低價清單。

比較單位	實用面積	價單售價	按條款試算	假設七成按揭的三成首期
3樓H室・開放式	214呎	605.7萬元	502萬元	150.6萬元
3樓D室・一房	271呎	676.5萬元	559.1萬元	167.73萬元
3樓C室・兩房	438呎	1,194.3萬元	997.2萬元	299.16萬元

這組例子中，由H室轉D室，試算樓價增加57.1萬元，三成首期增加17.13萬元；轉C室，樓價及首期跨幅大得多。判斷是否值得加預算，應先確認你需要獨立睡房、工作空間，還是兩間房，而非只看房數標籤。

H室的214平方呎包括22平方呎露台；扣除露台只是作面積組成理解，餘下部分仍不是可擺傢俬的淨地面。圖中起居及睡眠用途共用LIV/DIN空間，廚房為開放式；買家應把床、衣櫃及工作枱的實際尺寸帶到示範單位逐項核對，不把樓書的結構標示當成傢俬可用闊度。

全盤較高樓層及特色戶還要另對樓書與所屬價單，不能拿這三個算例替代。仍在選間隔的買家，可接着用開放式、一房及兩房的生活任務清單，先排除放不下基本生活安排的戶型，再比較優惠。

最新建築期付款先付一成，餘款不是只付兩成

第1C號價單列明：簽臨約付成交金額5%，簽臨約後60天內再付5%，餘額90%於賣方發出可有效轉讓業權的書面通知後14天內繳付。以502萬元算例，前兩次各付25.1萬元，共50.2萬元；餘額為451.8萬元。

假設銀行最終批七成按揭351.4萬元，餘款到期時，買家還要再補100.4萬元自有資金；連同已付50.2萬元，才是三成首期150.6萬元。先付一成只是付款時間安排，不等於整項購買只需一成現金。若銀行估值或可批貸款低於假設，現金缺口還會增加；七成在此是預算假設，並非批核承諾。

舊第1號價單的90天付款，是5%訂金後在90天內付95%餘款，或按業權通知的較早期限付款；這與現行文件的安排不同。最新第1C號價單沒有列舊版兩個方案及提前付清回贈選項，不能在同一算例中把舊版付款折扣或2.5%回贈再加上去。

502萬元的首期以外，稅費與等待成本也要留現金

以502萬元作成交金額及應課稅價值的假設，按現行一般住宅從價印花稅表計，稅額為112,950元。三成首期150.6萬元加這項稅款，已是1,618,950元，尚未包括其後樓契定額印花稅、律師費、按揭相關費用、搬屋及傢俬。若應課稅價值較成交代價高，或涉及特別寬減，計法要另核對。可先用政府印花稅收費表確認所屬級距，再參考HomeDash買樓成本與首期清單整理資金。

供款方面，純作負擔比較：假設借351.4萬元、年利率3.5%、30年等額本息供款，每月約15,779元。這個利率是假設，不是PORTO或銀行即時報價；月供之外，管理費、差餉、地租及日常維修儲備也要列入。未取得單位的管理費預算前，應把該欄留待賣方確認，不能用附近屋苑收費代填。

賣方網站目前列的預計關鍵日期為2027年2月28日，受買賣合約允許的延期規限；它不是保證交匙或搬入日期。仍在租樓的買家，應預留現居租約、收樓、執漏及搬屋之間的重疊。例如現時月租18,000元，另留5個月租金就是90,000元，延期每多一個月再加18,000元；這只是你的等待預算，不是項目預計延誤期或租金水平。

落訂前，把一個單位的整張資金表對清

向賣方取回所選樓層、室號的適用價單，並確認仍可出售；把每項折扣、會員資格、現金津貼或禮券選擇寫成同一份報價，最後對回臨約成交金額及付款限期。銀行則要確認可借金額、估值、提款安排及費用，讓餘款日的現金缺口有答案。

PORTO目前最值得留意的，是平台標價與最新官方優惠條款未必同步。483.8萬元有其開售算式，605.7萬元有其未扣優惠基準；你真正要準備的，則是適用版本算出的合約價，加上稅費及住屋過渡成本。下一步可在PORTO官方價單目錄核對最新修訂，再開官方樓書對清單位；不要以平台的一個入場數字代替整張購買預算。